Crowdfunding immobilier / Avant de se lancer
Les risques d'un investissement en crowdfunding immobilier
L’Autorité des marchés financiers (AMF) impose de communiquer aux futurs épargnants les principaux risques à l’investissement dans des sociétés portant sur la réalisation d’opérations immobilières.
Afin de protéger au mieux les investisseurs, Monego vous invite à lire attentivement les risques inhérents à ce type d’investissement ainsi que notre rubrique fonctionnement et bonnes pratiques.
Monego vous recommande de suivre des règles de prudence et de n’investir que dans ce que vous comprenez parfaitement.
Le questionnaire d’adéquation obligatoire pour chacun de nos investisseurs doit nous permettre de vous proposer des projets adaptés à votre niveau de connaissance des produits financiers et à votre appétence au risque.
Il est nécessaire de rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures et que l’objectif de rentabilité et l’horizon du placement sont fournis à titre indicatif et ne constituent en aucun cas une forme de garantie.
Les projets proposés en Crowdfunding Immobilier comportent un risque de perte totale ou partielle du montant investi, d’illiquidité, ainsi que les risques opérationnels liés au projet qui pourraient venir obérer tout ou partie du rendement proposé.
Le rendement proposé est rendu contractuel de par la présence d’un contrat obligataire et est systématiquement assortie d’une ou plusieurs garanties. Ces garanties doivent être rendues exécutables au travers de procédures judiciaires de recouvrement qui prennent du temps et augmente l’aléas.
Investissement en financement participatif immobilier : connaître les risques.
Pour les épargnants, l’investissement en crowdfunding immobilier, comme tout placement financier, comporte des risques qu’il est essentiel de comprendre avant de se lancer.
Risque de défaut de paiement et de défaillance
Les différentes opérations immobilières concernées par le crowdfunding présentent toutes le même risque : celui du défaut de paiement.
Il s'agit du risque du non-paiement partiel ou total des sommes investies à une échéance donnée. C'est-à-dire le non-remboursement du capital dû et/ou le non-paiement d'un coupon, à la date initialement fixée. Vous n’avez pas la garantie de récupérer intégralement votre capital de départ.
En effet, en financement participatif immobilier, le capital investi n’est pas garanti. Le crowdfunding immobilier n’est d’ailleurs pas le seul placement à présenter ce risque. Des placements financiers plus classiques comme un investissement sur les marchés boursiers, dans un contrat d’assurance vie en unité de compte ou encore dans des SCPI présentent également ce risque.
Le risque survient lorsqu’un opérateur, qui est une société comme une autre, rencontre des difficultés importantes sur son projet. Il peut s’agir d’un retard dans l’avancement des travaux, d’une faible commercialisation, d’une surestimation du prix de vente ou encore d'un dépôt de bilan pour mauvaise gestion.
Les risques d'illiquidité
Les investissements immobiliers en crowdfunding immobilier sont bloqués pendant la durée du projet. Pendant cette période, il n'est pas possible de vendre ou de transférer sa participation.
En effet, les titres de créances dont vous bénéficiez en finançant un projet sont des titres émis par des sociétés non cotées. A ce jour, il n'existe pas de marché secondaire structuré et réglementé pour revendre ces titres. Vous ne pouvez donc pas les revendre comme vous pourriez le faire pour un placement boursier par exemple.
Ainsi, si l’investisseur a besoin de récupérer son capital avant la fin du projet, il ne pourra pas compter sur la revente rapide de ses titres pour reconstituer sa trésorerie.
Risque de modification de la durée de l'emprunt
L’opérateur immobilier financé par crowdfunding a la possibilité de rembourser de manière anticipée les sommes empruntées auprès des investisseurs. Dans ce cas, les intérêts à percevoir peuvent être inférieurs aux prévisions initiales. Néanmoins, récupérer son capital plus tôt est finalement peu problématique dans la mesure où il peut être réinvesti rapidement dans un nouveau projet.
De même, il est possible pour le promoteur de proroger contractuellement l’emprunt (généralement jusqu’à 6 mois au maximum), ce qui peut impacter la liquidité de l’investissement. Néanmoins, cette prorogation doit être dûment justifiée et les intérêts continuent de courir au taux initialement prévu.
Les solutions
Des risques confinés par une
sécurisation des opérations par la plateforme de crowdfunding MONEGO
Une plateforme de crowdfunding immobilier comme Monego a pour rôle de mettre en relation de manière sécurisée des porteurs de projet immobilier et des investisseurs particuliers.
La plateforme est donc l’intermédiaire entre ces deux acteurs et assure une sécurisation des opérations. Un opérateur doit d’abord soumettre son projet à la plateforme afin d’être sélectionné et proposé aux investisseurs.
MONEGO réalise donc un travail rigoureux de sélection des projets avant de les proposer à ses investisseurs. Pour réaliser cette sélection, la plateforme étudie plusieurs éléments relatifs au projet et à son porteur :
- Les risques liés au porteur de projet : Les experts Monego, avant de porter un projet sur la plateforme, s’assurent du niveau de confiance de l’opérateur immobilier et vérifient :
- La capacité financière du promoteur
- L’historique des levées de fonds du promoteur
- Le taux de défaut du porteur de projet
- Le taux de retard de paiement
- Les risques liés au projet : Les experts Monego, avant de porter un projet sur la plateforme, étudient également la solidité du projet en vérifiant :
- La détention d’un permis de construire
- L’existence d’une garantie d’achèvement des travaux
- Le niveau de pré commercialisation des lots du projet
Même avec toutes ces précautions, MONEGO vous conseillera toujours de n'investir que dans ce que vous comprenez parfaitement. Pour cela, vous pouvez poser toutes vos questions à notre pôle investisseurs au numéro vert : 0 805 039 391
Notre conseil final
Ne réalisez un placement immobilier qu’avec de l’argent dont vous êtes certain de ne pas avoir besoin à court terme ou à moyen terme.
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VOUS VENDEZ UN TERRAIN ?
Rappel de ce qu'est le crowdfunding immobilier : un placement à haute rentabilité pas comme les autres.
Traduit de l’anglais “crowd”, la foule, et “funding”, le financement, le crowdfunding est un dispositif de financement participatif. Il consiste en la possibilité pour un porteur de projet de lever des fonds auprès d’une foule d’investisseurs particuliers et ou pro.
Le financement participatif fait désormais partie intégrante des solutions de financement en immobilier. Il se décline donc sous la forme de crowdfunding immobilier ou d'immobilier fractionné. Ce type de placement sert donc à financer des projets immobiliers. Un épargnant (ou un investisseur) peut ainsi prêter son argent à un porteur de projet immobilier afin d’en percevoir des intérêts. C’est un placement immobilier qui constitue une réelle opportunité pour les deux parties et qui se démarque des autres investissements immobiliers. En effet, investir en crowdfunding immobilier diffère d’un investissement locatif sur plusieurs points :
- Son rendement est élevé et supérieur, puisqu’il se situe autour de 8 à 12 % bruts. De son côté, un bien immobilier non meublé mis en location permet d’espérer un rendement brut moyen se situant autour de 5%.
- C’est un placement de courte durée. Les investissements immobiliers classiques nécessitent une immobilisation du capital sur du long terme. Choisir un projet de crowdfunding vous permet quant à lui de récupérer votre capital à la fin du projet, entre 12 et 36 mois en général. La durée moyenne du prêt chez Monego est autour de 15,8 mois là où la moyenne marché est de 21.4 mois, selon le baromètre du crowdfunding immobilier
- Réaliser un investissement chez Monego est simple et rapide. Il suffit de s’inscrire sur notre plateforme de crowdfunding immobilier, de choisir le projet que l’on souhaite financer, et d’effectuer le versement de son choix. Le montant minimum est de 1 000 euros pour Monego Dynamique (crowdfunding immobilier) et de 100 euros pour Monego Patrimoine (immobilier fractionné)
Un placement bénéficiant d'une fiscalité intéressante pour les investisseurs soumis aux tranches supérieures de l’impôt sur le revenu. En effet, les intérêts perçus en crowdfunding immobilier sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique de 30 % (12.8% d’impôt sur vos revenus et 17.2% de prélèvements sociaux) ou aussi appelée la flat taxe. La fiscalité en crowdfunding peut également s’adapter aux investisseurs bénéficiant d’un livret PEA-PME.
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